Vendere casa a Lucca: i documenti necessari e cosa fa il geometra

"Mi serve un geometra per vendere casa?" Nella maggior parte dei casi sì, anche se nessuno te lo dice finché l'acquirente, la sua banca o il notaio non chiedono un documento che manca.

Sono Salvatore La Rocca, geometra a Lucca. Qui trovi l'elenco dei documenti che servono per vendere, i problemi che emergono più spesso e come risolverli prima di mettere la casa sul mercato.

I documenti per vendere casa

• Atto di provenienza (rogito, donazione, successione): dimostra che la casa è tua.
• Visura catastale: dati catastali, intestatari e rendita. Si chiede al Catasto.
• Planimetria catastale: deve corrispondere alla casa reale. Si chiede al Catasto.
• Titoli edilizi (licenze, concessioni, permessi, condoni, CILA, SCIA): dimostrano che la casa è legittima. Sono nell'archivio del Comune.
• Agibilità: attesta i requisiti di sicurezza e salubrità, se è stata rilasciata.
• APE (attestato di prestazione energetica): obbligatorio per vendere, va allegato all'atto. Lo redige un tecnico abilitato.
• Certificazioni degli impianti: utili, non sempre obbligatorie.
• Documenti condominiali: spese, regolamento e lavori deliberati, dall'amministratore.
• Certificato di destinazione urbanistica: necessario se vendi un terreno. Lo rilascia il Comune.

Se la casa l'hai ereditata, ci sono passaggi in più: li spiego in Casa ereditata a Lucca: successione, conformità e vendita.

Cosa mi serve per iniziare

Per una prima verifica bastano:

• l'indirizzo e i dati catastali (o una visura);
• la planimetria catastale;
• l'atto con cui hai acquistato o ereditato la casa;
• le pratiche edilizie che hai in casa, se ne hai;
• l'elenco dei lavori fatti negli anni, anche quelli che ti sembrano piccoli.

Il resto lo recupero io in Comune e al Catasto.

I problemi più comuni, e come si risolvono

La planimetria catastale non corrisponde

È il caso più frequente: un tramezzo spostato, un bagno in più, una finestra aperta, un ripostiglio diventato camera. Senza una planimetria conforme il rogito non si può fare: la legge prevede la nullità dell'atto.

Soluzione: si presenta una variazione catastale (pratica DOCFA) con la planimetria aggiornata. Attenzione però: prima di aggiornare il catasto bisogna verificare che le modifiche siano legittime anche dal punto di vista edilizio. Allineare il catasto a un lavoro mai autorizzato non lo rende regolare.

La casa non corrisponde al progetto approvato

Una veranda chiusa, un ampliamento, un sottotetto abitato, un cambio di destinazione d'uso. Qui le strade sono tre:

1. la differenza rientra nelle tolleranze di legge, e basta dichiararla;
2. si può sanare, con una pratica in Comune e il pagamento di una sanzione;
3. non si può sanare, e va rimossa o ridotta.

Le differenze tra sanatoria ordinaria e Salva Casa sono spiegate in Sanatoria, condono o Salva Casa? Le differenze spiegate da un geometra.

C'è un vecchio condono mai concluso

Capita spesso nelle case costruite o ampliate negli anni '70 e '80: la domanda di condono è stata presentata, ma la pratica non è mai stata chiusa. Si può e si deve concludere, integrando i documenti e pagando quanto ancora dovuto.

Non si trova nessun titolo edilizio

Se la casa è antica, potrebbe essere stata costruita quando il titolo non serviva. La legittimità si dimostra con i documenti storici: ne parlo in Casa antica senza titolo edilizio? Può essere comunque legittima.

Perché sistemare tutto prima di vendere

• Tratti da una posizione di forza. Se il problema lo scopre il tecnico dell'acquirente, diventa uno sconto sul prezzo.
• Eviti di rinviare il rogito. Una sanatoria richiede tempo, e i tempi del Comune non dipendono da te.
• L'acquirente ottiene il mutuo. Le banche sono sempre più attente alla conformità.
• Ti tuteli. Nell'atto sei tu a dichiarare la conformità, e ne rispondi anche dopo la vendita.

Il documento che riassume tutte le verifiche è la relazione tecnica integrata, che molti notai chiedono prima del rogito: la spiego in Relazione tecnica integrata per il rogito a Lucca.

Domande frequenti

Posso vendere una casa con una piccola difformità?

Dipende dalla difformità. Quelle catastali vanno sistemate prima del rogito. Quelle edilizie non sempre bloccano l'atto, ma l'acquirente e la sua banca possono rifiutarsi di procedere, e tu ne rispondi come venditore.

Quanto tempo serve per sistemare i documenti?

Un aggiornamento catastale, dopo il rilievo, si chiude in genere in tempi brevi. Una sanatoria richiede più tempo, perché dipende dall'istruttoria del Comune. Per questo conviene iniziare prima di mettere la casa in vendita.

Devo fare l'APE anche se la casa è vecchia?

Sì. L'APE è obbligatorio nella compravendita, salvo poche eccezioni, e va allegato all'atto.

Devi vendere casa a Lucca?

Mandami visura e planimetria: ti dico subito se ci sono problemi evidenti, cosa serve verificare e con quali tempi e costi. Lavoro a Lucca e nei Comuni vicini: Capannori, Porcari, Altopascio, Montecarlo, Massarosa, Camaiore, Pescaglia, Borgo a Mozzano, e verso Pisa San Giuliano Terme e Vecchiano.

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Questo articolo è un'informazione generale e non sostituisce una consulenza sul caso specifico.