Relazione tecnica integrata per il rogito a Lucca: cos'è, quando serve e quanto costa

"Il notaio ci chiede la relazione tecnica: chi la fa?" È una delle telefonate che ricevo più spesso, di solito poche settimane prima del rogito. La risposta breve: la fa un tecnico abilitato, come il geometra, dopo aver controllato i documenti in Comune, al Catasto e la casa stessa.

Sono Salvatore La Rocca, geometra a Lucca. In questo articolo spiego cos'è la relazione tecnica integrata, quali controlli sono obbligatori per legge al momento del rogito e quali invece servono a non avere sorprese dopo.

In breve

• La relazione tecnica integrata (spesso chiamata RTI) è un documento firmato da un tecnico che attesta la conformità urbanistico-edilizia e catastale di un immobile.
• Non è imposta da una legge, ma molti notai la richiedono perché le dichiarazioni sulla conformità, nell'atto, le fa il venditore e ne risponde lui.
• Va fatta prima del compromesso, non a ridosso del rogito: se emerge una difformità serve tempo per sistemarla.

Cosa è obbligatorio al rogito

Alcuni controlli sono richiesti direttamente dalla legge. Se mancano, l'atto rischia la nullità.

Cosa	Riferimento	Cosa succede se manca
Conformità catastale: dati e planimetria corrispondenti allo stato di fatto	art. 29, c. 1-bis, L. 52/1985	L'atto è nullo
Estremi dei titoli edilizi (licenza, concessione, permesso, condono)	art. 46 DPR 380/2001 e art. 40 L. 47/1985	L'atto è nullo
Attestato di prestazione energetica (APE)	D.Lgs. 192/2005	Sanzioni a carico delle parti
Certificato di destinazione urbanistica, per i terreni	art. 30 DPR 380/2001	L'atto è nullo

La dichiarazione di conformità catastale la rende il venditore nell'atto, ma la legge consente di sostituirla con un'attestazione di un tecnico abilitato. È uno dei motivi per cui il notaio chiede al geometra di controllare.

"Ma se l'atto è valido, il problema non c'è"

Non è così. Le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza 8230/2019) hanno chiarito che l'atto è valido se cita un titolo edilizio reale e riferito a quell'immobile, anche se la casa non è del tutto conforme a quel titolo.

Le difformità però restano, e passano all'acquirente insieme alla casa. Possono bloccare un mutuo, rendere difficile una rivendita futura, impedire una ristrutturazione e, nei casi peggiori, portare a sanzioni. Per questo la verifica tecnica serve anche quando l'atto, formalmente, si potrebbe fare.

Cos'è la relazione tecnica integrata

È il documento con cui un tecnico mette per iscritto, dopo averlo verificato, lo stato legittimo dell'immobile (art. 9-bis DPR 380/2001): cioè che la casa corrisponde ai titoli edilizi depositati in Comune e alla planimetria catastale.

Di solito contiene:

1. i dati catastali e la verifica della planimetria rispetto allo stato reale;
2. l'elenco dei titoli edilizi trovati in archivio: licenze, concessioni, permessi, SCIA, CILA, condoni;
3. l'esito del confronto tra i progetti approvati e la casa, con le eventuali difformità;
4. le difformità che rientrano nelle tolleranze di legge (art. 34-bis DPR 380/2001);
5. l'agibilità, se presente;
6. i vincoli che riguardano l'immobile: paesaggistico, storico, centro storico;
7. una conclusione chiara: conforme, conforme con tolleranze, oppure non conforme e cosa serve per regolarizzare.

È "integrata" perché mette insieme in un unico documento la parte urbanistico-edilizia e quella catastale, che spesso vengono controllate separatamente.

Come la preparo

1. Raccolta dei documenti. Mi servono l'atto di provenienza (rogito, successione, donazione), la visura e la planimetria catastale, e gli eventuali titoli edilizi in possesso del proprietario.
2. Accesso agli atti in Comune. Chiedo all'archivio del Comune di Lucca, o del Comune in cui si trova l'immobile, tutte le pratiche edilizie depositate. Per legge il Comune ha fino a 30 giorni per rispondere.
3. Sopralluogo e rilievo. Misuro la casa e la confronto, stanza per stanza, con i progetti e la planimetria.
4. Relazione. Scrivo l'esito e lo spiego al cliente, e se serve al notaio.
5. Regolarizzazione, se necessaria. Aggiornamento della planimetria catastale, dichiarazione delle tolleranze o pratica di sanatoria. Ne parlo in Sanatoria, condono o Salva Casa? Le differenze spiegate da un geometra.

Per le case più antiche, costruite quando il titolo edilizio non era obbligatorio, la legittimità si dimostra con i documenti storici: lo spiego in Casa antica senza titolo edilizio? Può essere comunque legittima.

Quando farla

Prima del compromesso, idealmente prima di mettere la casa in vendita. I tempi dell'accesso agli atti, e di un'eventuale sanatoria, non si accorciano perché il rogito è fissato.

Chi vende ha tutto l'interesse a farla subito: arriva alla trattativa con i documenti in ordine e non rischia di dover rinviare il rogito o rinegoziare il prezzo all'ultimo momento. Se invece stai comprando, leggi Comprare casa a Lucca: i controlli tecnici da fare prima dell'offerta.

Quanto costa la relazione tecnica integrata

Non esiste una tariffa unica. Il costo dipende da:

• il tipo di immobile: un appartamento, una villetta, un casale con annessi;
• quante pratiche ci sono in archivio e da quanti anni;
• se serve un rilievo completo o basta un controllo delle misure principali;
• se emergono difformità da regolarizzare: l'aggiornamento catastale o la sanatoria sono lavori a parte, con i loro costi e diritti.

Per darti un preventivo preciso mi bastano l'indirizzo, la visura e la planimetria catastale. Ti dico prima quanto costa la verifica e, se emergono problemi, quanto costa risolverli, prima di procedere.

Domande frequenti

La relazione tecnica integrata è obbligatoria?

Non c'è una legge che la imponga. Sono obbligatori i controlli elencati sopra, e molti notai, a Lucca come altrove, preferiscono che a verificarli sia un tecnico. In pratica, oggi è difficile arrivare al rogito senza.

Chi la paga, il venditore o l'acquirente?

Di solito il venditore, perché è lui che nell'atto dichiara la conformità e ne risponde. Nulla vieta all'acquirente di incaricare un proprio tecnico per una verifica indipendente.

Quanto tempo serve?

Dipende soprattutto dai tempi dell'archivio comunale. Conviene muoversi almeno un mese prima del compromesso, di più se l'immobile ha una storia edilizia complessa.

Basta che la planimetria catastale sia giusta?

No. La conformità catastale e quella urbanistica sono due cose diverse. Una planimetria aggiornata non rende legittimo un ampliamento mai autorizzato: anzi, è uno degli errori più comuni che trovo.

Devi vendere o comprare casa a Lucca?

Mandami indirizzo, visura e planimetria: ti dico cosa serve verificare, in quanto tempo e con quale costo. Lavoro a Lucca e nei Comuni vicini: Capannori, Porcari, Altopascio, Montecarlo, Massarosa, Camaiore, Pescaglia, Borgo a Mozzano, e verso Pisa San Giuliano Terme e Vecchiano.

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Questo articolo è un'informazione generale e non sostituisce una consulenza sul caso specifico.