Sanatoria, condono o Salva Casa? Le differenze spiegate da un geometra

"C'è un piccolo abuso, ma con il Salva Casa si sistema." È una frase che sento spesso, in studio e durante le compravendite. A volte è vera. Molte altre volte no.

Condono edilizio, sanatoria ordinaria e decreto Salva Casa sono tre strumenti diversi, nati in momenti diversi e con regole diverse. Confonderli porta a scelte sbagliate: comprare una casa convinti di poterla regolarizzare, o presentare una pratica destinata a essere respinta.

Sono Salvatore La Rocca, geometra a Lucca. Ecco come funzionano, in parole semplici.

Il condono edilizio: una finestra che si è chiusa

Il condono è uno strumento straordinario. Lo Stato lo ha aperto tre volte, con leggi speciali:

• legge 47/1985, il primo condono;
• legge 724/1994, il secondo;
• decreto legge 269/2003 (convertito nella legge 326/2003), il terzo.

Ogni legge valeva per le opere ultimate entro una certa data e per un periodo limitato in cui presentare la domanda. La sua caratteristica principale: permetteva di sanare anche opere non conformi alle regole urbanistiche, entro limiti di volume e con esclusioni per le aree vincolate. Il terzo condono, in Toscana, è stato applicato con limiti più stretti stabiliti dalla legge regionale.

Il modulo con cui si presentava la domanda del primo condono, nel 1985. Fascicoli come questo si trovano ancora negli archivi comunali.

Oggi il condono è chiuso. Non si può presentare una nuova domanda, e il Salva Casa non lo ha riaperto. Le domande presentate allora e mai concluse, invece, si possono ancora portare a termine: capita spesso di trovarne in archivio durante una verifica prima dell'acquisto.

La sanatoria ordinaria: sempre possibile, ma con la doppia conformità

La sanatoria ordinaria, o accertamento di conformità, è prevista dall'articolo 36 del Testo Unico dell'Edilizia (DPR 380/2001). Non ha scadenze: si può chiedere in qualsiasi momento.

La condizione è la doppia conformità. L'opera deve rispettare:

1. le regole urbanistiche ed edilizie in vigore quando è stata realizzata;
2. quelle in vigore quando si presenta la domanda.

Se manca anche solo una delle due, l'opera non si sana. È una regola rigida: un ampliamento che rispettava il piano regolatore di allora ma non quello di oggi, per esempio, non passa.

Dopo il Salva Casa, l'articolo 36 si applica agli interventi realizzati senza titolo o in totale difformità dal titolo. Si paga un'oblazione e, se il Comune non risponde entro 60 giorni, la domanda si intende respinta.

Il decreto Salva Casa: cosa cambia davvero

Il decreto legge 69/2024, convertito nella legge 105/2024, è stato chiamato "Salva Casa". Non è un condono: non permette di sanare opere che violano le regole urbanistiche di oggi. Ha però reso più semplice regolarizzare molte situazioni comuni, soprattutto le piccole differenze tra il progetto approvato e la casa reale.

1. Una sanatoria più semplice per le difformità parziali

Il decreto ha introdotto l'articolo 36-bis del DPR 380/2001. Vale per gli interventi in parziale difformità dal titolo, per le variazioni essenziali e per le opere che richiedevano una SCIA.

La differenza rispetto alla sanatoria ordinaria è nella conformità richiesta:

• le regole urbanistiche (cosa si può costruire, quanto, con quale destinazione) devono essere rispettate oggi;
• i requisiti edilizi (altezze, aperture, caratteristiche costruttive) devono essere rispettati all'epoca in cui l'opera è stata realizzata.

Il Comune ha tempi certi per rispondere: se non lo fa, vale il silenzio-assenso. Può anche subordinare la sanatoria a lavori di adeguamento, per esempio strutturali, o alla rimozione delle parti che non si possono sanare. Anche qui è prevista un'oblazione, il cui importo dipende dal tipo di intervento.

2. Tolleranze più ampie

Non ogni differenza tra progetto e realtà è un abuso. La legge prevede delle tolleranze, cioè scostamenti di misura che non costituiscono violazione (articolo 34-bis del DPR 380/2001).

Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il Salva Casa le ha ampliate in base alla superficie dell'unità immobiliare:

Superficie dell'unità	Tolleranza
oltre 500 m²	2%
da 300 a 500 m²	3%
da 100 a 300 m²	4%
da 60 a 100 m²	5%
sotto 60 m²	6%

Una stanza un po' più grande del progetto, un muro spostato di qualche centimetro, una finestra leggermente diversa: in molti casi oggi rientrano nelle tolleranze e vanno solo dichiarati da un tecnico, senza sanatoria.

3. Lo stato legittimo si dimostra più facilmente

Il decreto ha modificato anche l'articolo 9-bis, quello sullo stato legittimo dell'immobile. In determinate condizioni basta il titolo dell'ultimo intervento che ha riguardato l'intero immobile, a patto che il Comune abbia verificato la legittimità dei titoli precedenti. Per le case molto antiche, costruite quando il titolo non serviva, valgono le regole che ho spiegato in Casa antica senza titolo edilizio? Può essere comunque legittima.

Cosa il Salva Casa non sana

È la parte più importante, e la meno raccontata. Il Salva Casa non permette di regolarizzare:

• opere realizzate senza alcun titolo e non conformi alle regole urbanistiche di oggi;
• nuove volumetrie non consentite dal piano comunale, come un piano in più o un ampliamento oltre gli indici;
• opere in contrasto con vincoli che non ammettono deroghe.

Per queste situazioni resta solo la sanatoria ordinaria con la doppia conformità. Se nemmeno quella è possibile, l'opera va rimossa o ridotta.

E in Toscana?

Il Salva Casa è una legge nazionale, ma in Toscana valgono anche le norme della legge regionale 65/2014 e i regolamenti dei singoli Comuni. Nelle zone vincolate per il paesaggio serve anche la verifica di compatibilità paesaggistica. Per questo ogni pratica va impostata partendo dalle regole del Comune in cui si trova l'immobile.

Quale strada fa per te?

La scelta dipende da tre domande:

1. Che tipo di difformità c'è? Una misura fuori tolleranza, una difformità parziale o un'opera senza titolo?
2. Quando è stata realizzata? Il periodo stabilisce quali regole erano in vigore e se valgono le nuove tolleranze.
3. Cosa dicono le regole di oggi? Piano comunale, vincoli paesaggistici e norme sismiche.

Per rispondere bisogna confrontare i progetti depositati in Comune, la planimetria catastale e la casa reale. È il lavoro che faccio prima di ogni pratica di sanatoria e prima di ogni compravendita. Se devi anche fare lavori nuovi, leggi CILA, SCIA o Permesso di Costruire: quale pratica serve?

Domande frequenti

Posso ancora fare il condono?

No. L'ultimo condono si è chiuso con le domande presentate nel 2004. Si possono solo concludere le domande presentate allora e rimaste in sospeso.

Il Salva Casa sana tutti gli abusi?

No. Semplifica la regolarizzazione delle difformità parziali e amplia le tolleranze, ma non sana le opere in contrasto con le regole urbanistiche di oggi.

Posso vendere una casa con un abuso?

Dipende dal tipo di abuso. Le piccole difformità non bloccano sempre l'atto, ma l'acquirente eredita il problema e la banca può rifiutare il mutuo. È sempre meglio verificare e, se possibile, regolarizzare prima del compromesso.

Quanto costa una sanatoria?

Dipende dall'opera: oblazione, eventuali diritti comunali e la parcella del tecnico. Una verifica preliminare permette di sapere in anticipo se la sanatoria è possibile e quanto può costare, prima di spendere altro.

Hai un dubbio sulla tua casa?

Raccontami la situazione o mandami l'indirizzo dell'immobile. Verifico progetti, catasto e stato dei luoghi e ti dico se e come si può regolarizzare, prima che diventi un problema in una compravendita.

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Questo articolo è un'informazione generale e non sostituisce una consulenza sul caso specifico. Le norme e la loro applicazione possono cambiare e variare da Comune a Comune.