Casa ereditata a Lucca: successione, conformità e vendita

Ereditare una casa significa ereditare anche la sua storia: i lavori fatti dai genitori o dai nonni, le pratiche presentate e quelle mai fatte. Spesso nessuno in famiglia sa con certezza cosa c'è in archivio, e lo si scopre solo quando arriva un acquirente.

Sono Salvatore La Rocca, geometra a Lucca. In questo articolo spiego i passaggi per arrivare dalla successione alla vendita, o alla divisione tra eredi, senza sorprese.

I passaggi, in ordine

1. Dichiarazione di successione. Va presentata all'Agenzia delle Entrate entro 12 mesi dall'apertura della successione, dagli eredi o da un professionista.
2. Voltura catastale. Intesta l'immobile agli eredi al Catasto. Con la dichiarazione telematica è in genere automatica.
3. Accettazione dell'eredità. Per vendere deve risultare trascritta nei registri immobiliari: se ne occupa il notaio.
4. Verifica della conformità. Il geometra controlla la situazione urbanistica e catastale dell'immobile.
5. Regolarizzazione. Aggiornamento catastale, tolleranze, sanatoria o conclusione di un vecchio condono.
6. Vendita o divisione. Il rogito di vendita, oppure l'atto di divisione tra gli eredi, dal notaio.

Prima di vendere: controlla la casa

Gli abusi edilizi non si cancellano con la morte del proprietario: passano agli eredi insieme alla casa. Chi vende, anche se non ha fatto i lavori, nell'atto dichiara la conformità e ne risponde.

Nelle case di famiglia trovo spesso:

• ampliamenti o verande fatti decenni fa senza pratica;
• soffitte, cantine o rimesse trasformate in stanze;
• planimetrie catastali mai aggiornate dopo i lavori;
• domande di condono presentate negli anni '80 o '90 e mai concluse;
• immobili, o parti di essi, mai accatastati, come annessi agricoli e capanne.

La verifica è la stessa che si fa prima di qualsiasi vendita: accesso agli atti in Comune, controllo del Catasto, sopralluogo e confronto. La spiego in Relazione tecnica integrata per il rogito a Lucca, e l'elenco dei documenti è in Vendere casa a Lucca: i documenti necessari e cosa fa il geometra.

Se la casa è molto vecchia e in archivio non c'è nulla, potrebbe essere legittima comunque: leggi Casa antica senza titolo edilizio? Può essere comunque legittima. Se invece ci sono abusi, le strade possibili sono spiegate in Sanatoria, condono o Salva Casa?

Più eredi: vendere insieme o dividere?

Quando gli eredi sono più di uno, la casa è in comunione ereditaria: appartiene a tutti, ciascuno per la sua quota. Le strade sono tre.

1. Vendere tutti insieme

È la soluzione più semplice: tutti gli eredi firmano il rogito e si dividono il ricavato secondo le quote. Serve l'accordo di tutti.

2. Uno compra le quote degli altri

Un erede tiene la casa e liquida gli altri. Serve una stima del valore condivisa, per evitare discussioni.

3. Dividere l'immobile

Se l'immobile si presta, ad esempio una casa su due piani o un fabbricato con più unità, si può dividere materialmente. In questo caso servono:

• un progetto di divisione che rispetti le regole edilizie, perché creare nuove unità richiede una pratica in Comune;
• il frazionamento catastale, con le nuove planimetrie;
• la stima del valore di ogni parte, per bilanciare le quote ed eventuali conguagli.

Prima di tutto va verificato che la casa sia conforme: non si può dividere, né frazionare al Catasto, un immobile con abusi non risolti.

Domande frequenti

Posso vendere la casa prima di fare la successione?

No. Prima servono la dichiarazione di successione e l'accettazione dell'eredità trascritta. Il notaio lo verifica sempre.

Chi paga la sanatoria di un abuso fatto dal genitore?

Gli eredi, perché ora sono loro i proprietari. In genere la spesa si divide in proporzione alle quote, ma gli eredi possono accordarsi diversamente.

Dopo la successione il Catasto è già a posto?

La voltura aggiorna gli intestatari, non la planimetria. Se la casa è stata modificata negli anni, la planimetria va controllata e, se serve, aggiornata.

Uno degli eredi non vuole vendere. Cosa si può fare?

Ogni erede può chiedere lo scioglimento della comunione, anche in tribunale. In quei casi il giudice nomina un tecnico per stimare e, se possibile, dividere l'immobile. Come tecnico ed esperto in materia legale mi occupo anche di queste perizie, ma un accordo tra eredi è quasi sempre più rapido ed economico.

Hai ereditato una casa a Lucca?

Raccontami la situazione: ti dico quali controlli fare e quali passaggi servono, prima di metterla in vendita o di dividerla. Lavoro a Lucca e nei Comuni vicini: Capannori, Porcari, Altopascio, Montecarlo, Massarosa, Camaiore, Pescaglia, Borgo a Mozzano, e verso Pisa San Giuliano Terme e Vecchiano.

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Questo articolo è un'informazione generale e non sostituisce una consulenza legale o fiscale sul caso specifico.