Casa antica senza titolo edilizio? Può essere comunque legittima

Avete trovato la casa: un casale in pietra, un palazzetto in centro, una casa di paese che sta lì da un secolo. Poi la ricerca all'archivio del Comune dà una brutta notizia: non c'è nessun titolo edilizio.

Prima di rinunciare, un respiro. Per una casa antica è una situazione frequente, e non significa automaticamente che l'immobile sia abusivo. In molti casi è perfettamente legittimo.

Sono Salvatore La Rocca, geometra a Lucca. Ricostruire la storia degli edifici antichi è una delle parti più interessanti del mio lavoro. Ecco come funziona.

Perché molte case antiche non hanno un titolo edilizio

Il titolo edilizio non è sempre stato obbligatorio ovunque. La legge urbanistica del 1942 richiedeva la licenza soprattutto per le costruzioni nei centri abitati. Solo dal 1° settembre 1967, con la cosiddetta "legge ponte", l'obbligo si è esteso a tutto il territorio comunale, campagna compresa.

Un casale costruito negli anni Trenta, o una casa di paese dell'Ottocento, può quindi essere stato realizzato quando il titolo non serviva. In archivio non c'è niente perché non c'era niente da depositare.

Una cautela: alcuni Comuni avevano un proprio regolamento edilizio che richiedeva un'autorizzazione già prima della legge nazionale. È una delle prime cose che verifico.

Cosa dice la legge

La legge dà una risposta precisa per questi edifici. L'articolo 9-bis del Testo Unico dell'Edilizia (DPR 380/2001) definisce lo stato legittimo dell'immobile.

Per gli edifici realizzati in un'epoca in cui il titolo non era obbligatorio, lo stato legittimo si dimostra con i documenti: le informazioni catastali di primo impianto, riprese fotografiche ed estratti cartografici, documenti d'archivio e altri atti pubblici o privati di data certa. Gli interventi successivi devono comunque avere il proprio titolo.

In altre parole, la casa non ha bisogno di un permesso che non le era richiesto. Ha bisogno di prove di com'era prima che le regole cambiassero.

Le prove che cerco

1. Le prime mappe catastali

I fogli catastali originali mostrano cosa c'era su ogni particella, e da quando. In Toscana alcune di queste mappe risalgono alla prima metà dell'Ottocento. Le revisioni successive, con particelle cancellate e rinumerate, raccontano come il terreno è cambiato nel tempo.

2. Le foto aeree di decenni fa

I voli storici mostrano la sagoma di un edificio molto prima di oggi. Il più utile è il volo nazionale del 1954, che copre tutta Italia ed è anteriore al 1967. Gli archivi regionali conservano anche molti voli successivi, così spesso riesco a vedere quando è comparso un ampliamento o un annesso.

3. Le vecchie planimetrie

Con l'istituzione del Nuovo Catasto Edilizio Urbano, intorno al 1940, i proprietari depositarono una planimetria per ogni unità. Questa planimetria di primo impianto mostra la distribuzione dichiarata all'epoca: vani, altezze, accessori e cantine.

4. Atti notarili e vecchi documenti

Atti di compravendita, successioni, vecchi rilievi e documenti comunali completano il quadro. Un rogito degli anni Cinquanta che descrive "una casa di due piani con stalla e fienile" può essere decisivo.

Poi confronto tutto con lo stato attuale

Una volta ricostruita la storia, la confronto con la casa com'è oggi. È qui che arrivano le risposte:

• ciò che esisteva prima del 1967 è coperto dalle prove documentali;
• ciò che è stato aggiunto o modificato dopo deve avere il proprio titolo;
• ciò che non ha né l'una né l'altro è un abuso, che può essere sanabile oppure no.

A cosa fare attenzione

• Una frase nel rogito non è una prova. Molti atti dichiarano semplicemente che l'immobile "è stato costruito prima del 1° settembre 1967". Questa dichiarazione, da sola, non dimostra com'era la casa all'epoca né che non sia cambiata da allora.
• Non basta che esistesse. Le prove devono mostrare dimensioni e forma dell'edificio, non solo che lì c'era qualcosa.
• Le modifiche successive contano. Un casale ante '67 con un ampliamento degli anni Ottanta è legittimo solo nella parte originaria, a meno che l'ampliamento non abbia il suo titolo.

Prima di firmare

Per chi compra, una casa antica senza titolo edilizio non è un motivo per spaventarsi, ma è un motivo per controllare bene. Ricostruisco la storia dell'immobile, la confronto con lo stato attuale e vi consegno una relazione chiara, prima del compromesso. Se dopo l'acquisto pensate a una ristrutturazione, leggete anche CILA, SCIA o Permesso di Costruire: quale pratica serve?

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