Comprare casa a Lucca: i controlli tecnici da fare prima dell'offerta

Hai trovato la casa giusta a Lucca: un appartamento dentro le mura, una villetta in periferia, una casa colonica nella Piana. L'agenzia ti chiede di firmare la proposta d'acquisto. Prima di farlo, c'è una domanda da porsi: chi ha controllato che la casa sia in regola?

Quasi sempre la risposta è: nessuno. Sono Salvatore La Rocca, geometra a Lucca, e in questo articolo spiego quali controlli fare, quando farli e a chi rivolgersi.

Chi controlla cosa in una compravendita

Molti acquirenti pensano che qualcuno lungo la strada verifichi la casa. In realtà ognuno ha un ruolo diverso:

Chi	Cosa fa	Cosa non fa
Agenzia immobiliare	Mette in contatto venditore e acquirente	Non verifica la conformità edilizia
Perito della banca	Stima il valore per il mutuo	Fa un controllo sommario, a tutela della banca
Notaio	Verifica proprietà, ipoteche e documenti dell'atto	Non va a vedere la casa e non la confronta con i progetti
Geometra di fiducia	Confronta progetti, catasto e casa reale. Lavora per te, non per chi vende	Non ha interessi nella vendita

Il controllo tecnico, quindi, va chiesto. Ed è l'unico fatto nel tuo interesse.

Quando farlo: prima dell'offerta, al più tardi prima del compromesso

In Italia l'acquisto passa di solito per tre momenti: la proposta d'acquisto, il compromesso (contratto preliminare, con la caparra) e il rogito dal notaio.

• La proposta, una volta accettata dal venditore, è già vincolante.
• Con il compromesso versi la caparra: se ti tiri indietro senza un motivo valido, la perdi.

Il momento giusto per il controllo è prima della proposta. Se non è possibile, scrivi nella proposta che l'acquisto è condizionato all'esito positivo della verifica tecnica. È una clausola semplice, e ti lascia una via d'uscita.

Cosa controllo prima che tu firmi

1. I titoli edilizi

Chiedo in Comune tutte le pratiche dell'immobile e verifico che la casa corrisponda all'ultimo progetto approvato. Cerco ampliamenti, verande chiuse, soppalchi, sottotetti trasformati in stanze, cambi d'uso mai autorizzati.

2. Il catasto

La planimetria catastale deve corrispondere alla casa, altrimenti il rogito non si può fare. Controllo anche che la visura sia corretta: intestatari, categoria, rendita.

3. Le difformità e come si risolvono

Se trovo una differenza, ti dico se rientra nelle tolleranze di legge, se si può sanare e con quali costi, oppure se non è sanabile. È la differenza tra un problema da poche centinaia di euro e uno che cambia il valore della casa. Le strade possibili sono spiegate in Sanatoria, condono o Salva Casa? Le differenze spiegate da un geometra.

4. I vincoli

Dentro le mura di Lucca valgono regole precise per facciate, finestre, coperture e materiali. In campagna e collina ci sono spesso vincoli paesaggistici. Tutta la zona è classificata sismica. Questi vincoli non impediscono di comprare, ma decidono cosa potrai fare dopo: verifico che i lavori che hai in mente siano realistici. Per capire quale pratica servirà, leggi CILA, SCIA o Permesso di Costruire: quale pratica serve?

5. Lo stato dell'edificio

Crepe, umidità, coperture, solai: distinguo quello che è estetico da quello che richiede un intervento, e segnalo quando serve uno specialista, ad esempio un ingegnere strutturista.

6. I costi nascosti

Metto insieme il costo di regolarizzazione, gli eventuali lavori necessari e le spese che non compaiono nell'annuncio. Con questi numeri puoi trattare il prezzo, oppure decidere di lasciar perdere.

Le situazioni che trovo più spesso a Lucca

• Appartamenti nel centro storico ricavati da palazzi frazionati nel corso dei decenni, con planimetrie che non corrispondono più.
• Sottotetti e soppalchi resi abitabili senza i requisiti o senza pratica.
• Verande e logge chiuse, nei condomini come nelle villette.
• Annessi e rimesse nelle case di campagna, usati come abitazione o costruiti senza titolo.
• Vecchie domande di condono mai concluse, ferme in archivio.

Cosa ricevi

Una relazione scritta, chiara anche per chi non è del mestiere, con:

• l'elenco dei documenti trovati;
• le difformità, con foto e riferimenti;
• cosa si può regolarizzare, come, in quanto tempo e con quale costo indicativo;
• cosa chiedere al venditore prima del compromesso.

Te la spiego a voce, di persona o in videochiamata.

Come scegliere il geometra

• Deve essere iscritto all'albo professionale e avere un'assicurazione professionale, obbligatoria per legge.
• Deve lavorare per te: diffida di chi è indicato dal venditore.
• Chiedi un preventivo scritto e una relazione scritta, non solo un parere a voce.
• Meglio se conosce il Comune in cui si trova la casa: regolamenti e archivi cambiano da Comune a Comune.

Domande frequenti

Il notaio non controlla già che la casa sia in regola?

Il notaio controlla i documenti necessari per l'atto, non la casa. Non confronta i progetti con lo stato reale: per questo serve un tecnico. Ne parlo anche in Relazione tecnica integrata per il rogito a Lucca.

La perizia della banca non basta?

No. Serve alla banca per decidere quanto prestarti, non a te per sapere se la casa è in regola.

Posso fare il controllo dopo il compromesso?

Puoi, ma a quel punto hai già versato la caparra. Se emerge un problema, la tua forza nella trattativa è molto più bassa.

Quanto costa?

Dipende dal tipo di immobile e da quante pratiche ci sono in archivio. Rispetto al prezzo della casa è una spesa piccola, e spesso si ripaga con la trattativa. Ti faccio un preventivo partendo dall'annuncio o dall'indirizzo.

Stai per fare un'offerta?

Mandami l'annuncio o l'indirizzo. Ti dico cosa controllare e in quanto tempo, prima che tu firmi qualcosa. Lavoro a Lucca e nei Comuni vicini: Capannori, Porcari, Altopascio, Montecarlo, Massarosa, Camaiore, Pescaglia, Borgo a Mozzano, e verso Pisa San Giuliano Terme e Vecchiano.

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Questo articolo è un'informazione generale e non sostituisce una consulenza sul caso specifico.