Bonus ristrutturazione 2027: 50% o 36%? Cosa prevede la Manovra

Aggiornamento al 5 novembre 2026. Le regole descritte qui sono quelle del disegno di legge di bilancio 2027 approvato dal Governo. Diventano definitive solo quando il Parlamento approva la legge, entro la fine dell'anno. Aggiornerò l'articolo quando il testo sarà approvato.

Il 28 ottobre il Consiglio dei ministri ha approvato il disegno di legge di bilancio 2027. Per chi deve ristrutturare casa c'è una buona notizia: il bonus ristrutturazione non scende, ma resta alle aliquote di oggi anche per le spese del 2027.

Sono Salvatore La Rocca, geometra a Lucca. Ecco cosa prevede la Manovra, un esempio con i numeri e, soprattutto, cosa controllare prima di iniziare i lavori, perché il bonus si perde più facilmente di quanto si pensi.

In breve

	Abitazione principale	Altre abitazioni
Aliquota 2027 (proposta)	50%	36%
Tetto di spesa	96.000 € per unità immobiliare	96.000 € per unità immobiliare
Recupero	in 10 rate annuali uguali	in 10 rate annuali uguali

Senza la proroga, dal 2027 le aliquote sarebbero scese ancora, al 36% e al 30%. La Manovra le mantiene invece ai livelli del 2026.

50% o 36%: dipende da dove vivi

L'aliquota più alta, il 50%, spetta solo se l'immobile è la tua abitazione principale: la casa dove hai la residenza e dove vivi abitualmente. Per tutte le altre abitazioni, come le seconde case, le case vacanza o quelle date in affitto, l'aliquota è del 36%.

Il tetto di spesa di 96.000 € vale per ogni unità immobiliare e comprende tutti i lavori agevolati fatti su quella casa nell'anno.

Un esempio con i numeri

Con 96.000 € di lavori, il massimo agevolabile:

• sull'abitazione principale la detrazione è di 48.000 €, cioè 4.800 € l'anno per 10 anni;
• su una seconda casa la detrazione è di 34.560 €, cioè 3.456 € l'anno per 10 anni.

Stessi lavori, 13.440 € di differenza.

Se ti trasferisci, può valere il 50%

C'è un'eccezione importante per chi compra una casa, la ristruttura e poi ci va a vivere. Secondo l'Agenzia delle Entrate (circolare 8/E del 19 giugno 2025), l'aliquota maggiorata spetta anche se l'immobile diventa abitazione principale entro la fine dei lavori, pur non essendolo quando i lavori sono iniziati.

Attenzione ai cantieri lunghi: se i lavori finiscono prima che tu ci abbia trasferito la residenza, l'aliquota resta quella più bassa. Conviene pianificare tempi e trasferimento fin dall'inizio.

Quali lavori rientrano

In sintesi, sulle singole abitazioni il bonus copre gli interventi di:

• manutenzione straordinaria, come rifare impianti e bagni o modificare la distribuzione interna;
• restauro e risanamento conservativo;
• ristrutturazione edilizia.

La manutenzione ordinaria, come tinteggiature e piccole riparazioni, rientra solo se riguarda le parti comuni di un condominio. Per capire quale pratica serve per ciascun tipo di lavoro, leggi CILA, SCIA o Permesso di Costruire: quale pratica serve?

Le tre condizioni da non sottovalutare

1. È una detrazione, non un rimborso

Il bonus si recupera riducendo l'IRPEF che paghi ogni anno, per 10 anni. Se non hai abbastanza imposta da cui detrarlo, la parte che eccede si perde: non viene restituita né riportata agli anni successivi. Prima di contare sul bonus, verifica con il tuo commercialista la tua capienza fiscale.

2. I lavori devono essere in regola

È il punto su cui il geometra fa la differenza. La detrazione non spetta, e può essere revocata anche anni dopo, se:

• i lavori sono eseguiti senza il titolo edilizio necessario (CILA, SCIA o permesso);
• le opere non corrispondono a quanto dichiarato nella pratica;
• l'intervento riguarda parti della casa non legittime, come un ampliamento mai autorizzato.

Per questo, prima di iniziare, va verificato lo stato legittimo della casa. Se trovo difformità, vanno sistemate prima: le strade possibili sono spiegate in Sanatoria, condono o Salva Casa? Le differenze spiegate da un geometra.

3. Si paga nel modo giusto

Le spese vanno pagate con bonifico parlante, il bonifico dedicato alle detrazioni che riporta la norma agevolativa, il codice fiscale di chi detrae e la partita IVA o il codice fiscale dell'impresa. Fatture e ricevute vanno conservate. Per alcuni interventi che riducono i consumi energetici serve anche una comunicazione all'ENEA dopo la fine dei lavori.

Cosa fare se stai per ristrutturare

1. Verifica la casa prima di progettare. Titoli edilizi, planimetria catastale, vincoli: se la casa non è in regola, il bonus è a rischio.
2. Scegli la pratica giusta. CILA, SCIA o permesso, in base ai lavori.
3. Pianifica i tempi. Le aliquote dipendono dall'anno in cui paghi, e il 50% dipende da quando la casa diventa abitazione principale.
4. Coinvolgi il commercialista. Per la capienza IRPEF e la gestione delle rate.

Se stai ancora cercando casa, la verifica va fatta prima dell'offerta: ne parlo in Comprare casa a Lucca: i controlli tecnici da fare prima dell'offerta.

Domande frequenti

Il bonus al 50% è già sicuro per il 2027?

No. È previsto dal disegno di legge di bilancio approvato dal Governo il 28 ottobre 2026, ma diventa legge solo con l'approvazione del Parlamento entro fine anno. Il testo può ancora cambiare.

La seconda casa al mare o in campagna ha il 50%?

No, a meno che non diventi la tua abitazione principale entro la fine dei lavori. Altrimenti l'aliquota è del 36%.

Posso ristrutturare una casa con un piccolo abuso e avere il bonus?

È rischioso. Se i lavori riguardano parti non legittime o non corrispondono alla pratica, la detrazione può essere negata. Conviene regolarizzare prima di iniziare.

Il tetto di 96.000 € è per persona o per casa?

Per unità immobiliare. Se più persone sostengono le spese sulla stessa casa, il tetto va diviso tra loro.

Stai per ristrutturare a Lucca?

Prima di aprire il cantiere, verifico che la casa sia in regola e quale pratica serve, così il bonus non si perde per strada. Lavoro a Lucca e nei Comuni vicini: Capannori, Porcari, Altopascio, Montecarlo, Massarosa, Camaiore, Pescaglia, Borgo a Mozzano, e verso Pisa San Giuliano Terme e Vecchiano.

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Questo articolo è un'informazione generale aggiornata al 5 novembre 2026 e non sostituisce una consulenza fiscale. Per la detrazione nel tuo caso specifico, rivolgiti al tuo commercialista.